Un héritier refuse le partage ou la vente en Tunisie : indivision, partage judiciaire et licitation

1. L’indivision : une quote-part sur l’ensemble

Un héritier ayant un quart ne possède pas une pièce déterminée ou un quart physique du terrain. Sa quote-part porte sur tout l’immeuble jusqu’au partage. C’est une distinction essentielle entre quote-part indivise et lot privatif.

2. La majorité des trois quarts n’est pas un pouvoir général de vendre

Le Code permet, sous conditions, à une majorité représentant les trois quarts des intérêts de décider certaines questions d’administration et d’exploitation. L’aliénation du bien commun est exclue de ce pouvoir.

Ainsi, quatre héritiers possédant 80 % ne peuvent pas vendre amiablement l’intégralité de l’immeuble en se fondant uniquement sur cette majorité.

3. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision

L’article 71 reconnaît à chaque coindivisaire le droit de demander le partage. Une convention écrite peut seulement différer temporairement le partage dans les limites prévues par le Code. L’action en partage n’est pas éteinte par prescription.

Le refus de vendre peut donc bloquer une transaction amiable, mais pas nécessairement la sortie judiciaire de l’indivision.

4. Le partage amiable

Lorsqu’un accord reste possible, les héritiers peuvent composer les lots, attribuer différents actifs à différentes personnes et utiliser une soulte pour rétablir l’égalité en valeur. Le partage conventionnel doit être constaté par écrit.

5. En succession, le partage se raisonne en valeur

Le Code consacre, pour les successions, le principe du partage en valeur. Le droit de chaque héritier n’exige pas nécessairement de découper chaque immeuble matériellement.

Une maison peut être attribuée à un héritier et d’autres actifs aux autres, avec soulte lorsque cela est nécessaire pour respecter la valeur des quotes-parts.

6. La jouissance peut être organisée sans partage immédiat

Les coindivisaires peuvent organiser l’usage du bien par une convention de jouissance, traditionnellement appelée mouhayaa, sans mettre fin à l’indivision. Cette solution peut réduire un conflit d’occupation en attendant une solution définitive.

7. Quelle juridiction pour le partage judiciaire ?

Le partage judiciaire relève du tribunal de première instance. Le Tribunal immobilier conserve des compétences distinctes en matière d’immatriculation, de mise à jour des titres et de recours relevant de son domaine.

Il faut donc distinguer le jugement qui met fin à l’indivision et les formalités foncières nécessaires pour refléter ensuite ce jugement sur le titre.

8. Quand une expertise judiciaire est-elle nécessaire ?

Elle n’est pas automatique. Elle devient utile lorsque le juge doit connaître la valeur, la superficie, la divisibilité, la possibilité de constituer des lots exploitables ou la perte de valeur qu’entraînerait une division.

La mission de l’expert doit répondre au problème juridique. Une simple évaluation marchande peut être insuffisante si le point décisif est la divisibilité.

9. Quand intervient la licitation ?

La licitation est envisagée lorsque le partage en nature est impossible ou provoque une diminution importante de la valeur. Pour un immeuble, les règles de l’adjudication immobilière s’appliquent dans la mesure compatible avec la nature du partage.

Le cheminement n’est donc pas « refus = enchères », mais analyse du partage → attribution et soulte → vente si les autres solutions sont juridiquement impossibles.

10. Peut-on limiter les enchères aux héritiers ?

Dans les conditions prévues par le Code et avec l’unanimité requise, les coindivisaires peuvent limiter les enchères entre eux ou retenir un autre mode de vente. Cette solution peut permettre à certains héritiers de conserver l’immeuble tout en désintéressant les autres.

11. Vente d’une quote-part et chafâa

La vente d’une quote-part indivise est différente de la vente du bien entier. Lorsqu’un coindivisaire cède son droit à un tiers, le régime tunisien de la chafâa, mécanisme légal de préemption/substitution, peut être ouvert si ses conditions sont remplies.

Les délais étant courts - notamment un mois après une notification conforme et, dans certaines situations sans notification, six mois à compter de la formalité de publicité ou d’enregistrement - le dossier doit être analysé immédiatement.

12. Le curateur à succession

Un héritier peut, dans les conditions du Code, demander par ordonnance sur requête la désignation d’un curateur à la succession. Il peut notamment contribuer à établir l’inventaire, administrer les biens et travailler au partage.

Cette solution est utile lorsque des loyers doivent être encaissés, des dépenses réglées et que les héritiers, parfois répartis entre plusieurs pays, ne s’entendent pas sur l’administration.

13. Revenus, occupation et dépenses

Un coindivisaire qui perçoit les fruits du bien au-delà de sa quote-part doit en rendre compte. Pour les loyers réels, les pièces permettent de dresser un compte précis.

L’occupation personnelle est plus nuancée : accord familial initial, exclusion des autres, date du conflit, dépenses et conventions d’usage doivent être examinés avant de réclamer une somme calculée comme un loyer théorique.

Les dépenses nécessaires à la conservation du bien doivent également être distinguées des simples améliorations décidées unilatéralement.

14. Entreprise ou exploitation comprise dans la succession

Lorsque l’actif successoral comprend une exploitation agricole, industrielle ou commerciale constituant une unité économique, le Code permet, sous conditions, son attribution à un héritier avec égalisation financière. Le partage ne doit pas nécessairement détruire une activité viable.

15. Héritier domicilié à l’étranger

Dans la procédure ordinaire devant le tribunal de première instance, le délai minimal de comparution est de 60 jours pour un défendeur domicilié à l’étranger. Les conventions internationales de notification doivent en outre être vérifiées selon le pays concerné.

Une adresse étrangère incorrecte peut retarder le dossier avant même que le juge n’examine la divisibilité du bien.

16. Absents, personnes protégées et créanciers

Les droits d’un héritier absent ou protégé doivent être représentés suivant les mécanismes prévus par le Code. Les créanciers peuvent également avoir des droits à préserver dans le partage ou la vente. Hypothèques, saisies et droits de tiers doivent donc être vérifiés.

17. Après le jugement

Pour un immeuble immatriculé, la décision doit encore être reflétée dans le titre foncier. Selon l’état du titre, des formalités auprès de la conservation ou relevant du Tribunal immobilier peuvent être nécessaires.

Cas pratique 1 : quatre héritiers veulent vendre

Leur 80 % ne suffit pas à vendre le tout. Il faut envisager accord, partage judiciaire, attribution et soulte, puis licitation seulement si ses conditions sont réunies.

Cas pratique 2 : un héritier vend sa quote-part à un tiers

La priorité consiste à vérifier immédiatement la chafâa, le prix, les frais, la date de notification et la formalité de publicité afin de ne pas perdre le délai.

Cas pratique 3 : l’expertise conclut à l’indivisibilité

Si une division matérielle détruirait une part importante de la valeur, l’analyse se déplace vers l’attribution avec soulte ou la licitation.

Questions fréquentes

Un héritier peut-il empêcher le partage ?

Il peut refuser une vente amiable mais, en principe, chaque coindivisaire peut demander le partage.

Une majorité de 75 % suffit-elle pour vendre ?

Non. Elle concerne certaines décisions de gestion, pas un pouvoir général d’aliéner l’ensemble.

Le partage judiciaire entraîne-t-il automatiquement une vente ?

Non. La licitation intervient lorsque les conditions légales tenant notamment à l’impossibilité de partager ou à la perte de valeur sont réunies.

L’expertise est-elle obligatoire ?

Non. Elle est ordonnée lorsque des questions techniques doivent être éclaircies.

Un héritier peut-il vendre sa quote-part ?

Une cession de quote-part peut intervenir et peut ouvrir la chafâa aux autres coindivisaires lorsque les conditions légales sont réunies.

Quel délai si le défendeur vit à l’étranger ?

Le délai minimal de comparution est de 60 jours dans la procédure ordinaire devant le tribunal de première instance, sans préjudice des règles internationales de notification.

Références juridiques et procédurales

• Code tunisien des droits réels : indivision, jouissance, partage, chafâa, licitation et curateur à succession.
• Code de procédure civile et commerciale : procédure devant le tribunal de première instance, délais, nullités et adjudication immobilière.
• Code tunisien de droit international privé : compétence en matière successorale et immobilière.
• Ministère de la Justice : expertises judiciaires, notification à l’étranger et Tribunal immobilier.