Acheter un bien immobilier en Tunisie en tant qu’étranger : que vérifier avant de verser un acompte ?

1. Ne pas commencer par une formule universelle sur l’autorisation du gouverneur

Dans certaines acquisitions immobilières par des étrangers hors régimes dérogatoires, la réglementation conduit à examiner une autorisation administrative préalable, couramment appelée autorisation du gouverneur.

Il serait toutefois inexact de publier que tout étranger, pour tout bien et dans toute situation, relève nécessairement de la même autorisation. Des textes spéciaux, exemptions et régimes liés à certains projets ou zones doivent être vérifiés.

2. Six questions de qualification

bien agricole ou non agricole ?

immatriculé ou non ?

localisation résidentielle, touristique, industrielle ou autre ?

personne physique ou société ?

statut du demandeur au regard du change ?

acquisition privée ou projet d’investissement bénéficiant d’un régime particulier ?

La réponse détermine le régime de l’opération.

3. Terrain agricole : analyse distincte

Un terrain agricole ne se traite pas comme un appartement urbain. Des règles spéciales relatives à la propriété et à l’exploitation agricoles doivent être vérifiées avant toute promesse ou acompte.

4. Zones et projets bénéficiant de règles spéciales

Certains textes économiques ou fonciers prévoient des régimes particuliers pour des projets ou zones déterminés. L’exception doit être rattachée au texte applicable à l’immeuble et au projet ; une simple mention commerciale « zone d’investissement » n’est pas suffisante.

5. L’autorisation ne remplace jamais l’audit du titre

Même si l’acquéreur est juridiquement éligible, il faut vérifier le propriétaire inscrit, hypothèques, saisies, usufruit, servitudes, origine de propriété, successions non régularisées et correspondance entre le titre et le bien visité.

L’autorisation porte sur un aspect de l’opération ; elle ne garantit pas la propriété du vendeur.

6. Immeuble non immatriculé

La chaîne des actes, la possession, l’enregistrement fiscal et les éventuels litiges doivent être reconstitués. L’absence de titre foncier ne doit pas être découverte après le paiement d’un acompte important.

7. Faire de l’autorisation une condition du contrat

Lorsqu’une autorisation est requise, la promesse devrait préciser qui constitue le dossier, les pièces dues par le vendeur, la date butoir, le sort de l’acompte et les conséquences d’un refus ou d’un retard administratif.

Sans ces clauses, la difficulté d’autorisation peut devenir un litige de restitution de fonds.

8. Acompte, avance ou réservation

Le nom donné au paiement ne détermine pas à lui seul ses effets. Le contrat doit expliquer s’il s’impute sur le prix, dans quels cas il est restitué et ce qui se passe si l’autorisation, le financement ou le titre échoue.

9. Réglementation des changes : un contrôle séparé

Pour un acquéreur étranger et notamment non-résident, le financement et les règles de change doivent être analysés séparément de l’autorisation foncière.

La réglementation tunisienne couvre les opérations immobilières des non-résidents et peut prévoir, selon la situation, autorisation, déclaration ou documentation de l’investissement. La circulaire BCT n°2018-14 fait partie des textes à examiner pour les investissements des non-résidents.

10. Organiser la traçabilité des fonds dès l’achat

Les documents bancaires d’entrée des fonds, attestations ou déclarations d’investissement lorsqu’elles s’appliquent, acte enregistré et justificatifs fiscaux peuvent devenir décisifs lors d’une revente et d’un transfert futur du produit.

11. Vente par mandataire

Si le vendeur agit par mandataire, vérifier la procuration, le bien visé, la faculté de vendre et la faculté éventuelle de recevoir le prix. Le paiement à une personne qui ne dispose pas d’un pouvoir clair est un risque distinct de la validité du titre.

12. Ordre des vérifications

1. qualification du bien ;

2. statut de l’acquéreur ;

3. régime d’autorisation ou d’exemption ;

4. audit du titre ;

5. procurations ;

6. promesse avec conditions ;

7. financement et change ;

8. fiscalité/enregistrement ;

9. acte et publicité foncière.

Cas pratique 1 : Français achetant un appartement

Le cabinet vérifie la localisation, le titre et le régime de l’acquéreur avant de confirmer la formalité administrative et de recommander le paiement d’un acompte.

Cas pratique 2 : société étrangère et terrain industriel

Le régime de la zone, l’activité, l’investissement, le change et la propriété doivent être analysés ensemble. La règle d’un achat résidentiel ne peut pas être transposée mécaniquement.

Cas pratique 3 : vendeur héritier

L’éligibilité de l’acquéreur ne corrige pas une succession du vendeur non régularisée. La chaîne de propriété doit être vérifiée avant engagement ferme.

Questions fréquentes

Tout étranger a-t-il besoin d’une autorisation du gouverneur ?

Il faut d’abord qualifier l’immeuble et l’opération. L’autorisation intervient dans certaines situations, mais des régimes et exemptions particuliers existent.

Un étranger peut-il acheter un terrain agricole ?

Le foncier agricole est soumis à des règles particulières et doit faire l’objet d’un contrôle spécifique avant toute promesse.

Faut-il verser l’acompte avant l’autorisation ?

Si un paiement intervient, la promesse doit protéger clairement l’acquéreur en cas de refus ou d’impossibilité juridique.

L’autorisation garantit-elle le titre ?

Non. L’audit foncier reste indispensable.

Pourquoi documenter l’origine des fonds ?

Pour respecter le régime de change et préserver la traçabilité utile lors d’une revente ou d’un transfert futur.

Références juridiques et administratives

• Textes tunisiens régissant les opérations immobilières des étrangers et leurs modifications/exemptions.
• Code des droits réels et législation foncière.
• Régime particulier du foncier agricole lorsque pertinent.
• Réglementation des changes, notamment le décret n°77-608 et textes ultérieurs.
• Circulaire BCT n°2018-14 relative aux investissements des non-résidents, lorsqu’elle est applicable.
• Loi de l’investissement et textes sectoriels/zonaux pertinents.

Note de mise à jour

Révision annuelle obligatoire et révision immédiate après toute réforme du change, de l’investissement ou du régime immobilier des étrangers.